ANSadvo 570x135

Vastgoed genaaid

Redactie

Veel studenten betalen te veel huur voor hun kamer en worden geconfronteerd met de meest bizarre onderhoudsproblemen. ANS zocht uit hoe studenten kunnen opkomen voor hun rechten en hoe huisjesmelkers aan te pakken zijn.

Tekst: Vince Decates en Chiel Nijhuis
Illustraties: Bibi Queisen

Dit artikel verschijnt binnenkort in de eerste editie van ANS.

Lekkende leidingen, schimmel in de hoek van het plafond, kapotte kozijnen of ongedierte dat zich in de muren nestelt en dat alles voor maarliefst 500 euro in de maand. Met name particuliere verhuurders vragen soms exorbitant hoge prijzen voor kamers waar zelfs de kakkerlakken nog kaplaarzen dragen. De huurprijs voor studentenkamers is echter bij de wet aan een maximum gebonden, maar dit bedrag wordt zelden nageleefd. Uit onderzoek van de Landelijk Studenten Vakbond (LSVb) blijkt dat studenten in Nijmegen per maand gemiddeld 52 euro te veel betalen voor hun kamer. Hiermee staat de stad op de vijfde plek in de ranglijst van steden waar studenten te veel huur betalen. Daarnaast laat ook de kwaliteit van de kamers soms te wensen over. Studenten lopen tegen de meest uiteenlopende problemen aan. Wat kan er daadwerkelijk worden gedaan tegen dit soort misstanden?

Illustratie 1 Huisjesmelkers groot

Een goed gesprek is het halve werk
Je moet je eigen verantwoordelijkheid nemen. ‘Studenten zijn in de eerste plaats zelf verantwoordelijk om de boel netjes te houden’, meent Irene van Setten, directeur van Stichting Huurteams Nijmegen. Deze stichting staat studenten bij wanneer zij tegen misstanden aanlopen of in conflict zijn gekomen met hun verhuurder. ‘Soms zie ik panden waar de trap vol staat met pizzadozen. Ik begrijp dat de verhuurder dan niet zo veel zin heeft om het pand goed te onderhouden, hoewel hij hier wel toe verplicht is’, aldus Van Setten. Als je wilt dat de verhuurder bepaalde gebreken aan je kamer verhelpt of vindt dat je te veel huur betaalt, dan is het volgens Huurteams Nijmegen de eerste stap om te gaan praten met je huisbaas. Het beste is een conflict te voorkomen en dat doe je door een goede relatie met je pandeigenaar te onderhouden. ‘Een open gesprek scheelt vaak een hoop juridisch gestoei.’

Helaas is de praktijk vaak minder rooskleurig: een gesprek komt soms niet of nauwelijks op gang en een verhuurder wil ook niet altijd meewerken aan een oplossing. Verhuurders zijn verplicht op je voorstel in te gaan, maar jammer genoeg gebeurt dat zelden. Wanneer je huisbaas niet welwillend tegenover je voorstellen staat, is het mogelijk om een zaak te starten bij de huurcommissie. Dit is een onafhankelijke instantie die geschillen tussen huurders en verhuurders oplost met een bindende uitspraak. Het is echter niet eenvoudig om op eigen houtje een procedure bij de huurcommissie te starten om de huur te laten verlagen. Voor hulp kan je terecht bij Huurteams Nijmegen.

'Een open gesprek scheelt vaak een hoop juridisch gestoei.'

Check your privileges
Laat je kamer controleren en start een procedure. Mocht je een kamer aangeboden krijgen waarvan je vermoedt dat de huur te hoog is, dan is het volgens Van Setten toch verstandig om het contract gewoon te ondertekenen. ‘Het is lastig om al voor het ondertekenen van het contract de huurprijs te verlagen, want een verhuurder weet dat hij voor jou zo tien anderen kan vinden.’ Wel is het slim om daarna gelijk de hulp van Huurteams Nijmegen in te schakelen. De meeste studentenkamers vallen namelijk binnen de sociale huursector. Voor deze woningen geldt dat de maximale prijs van de kale huur wordt bepaald met een wettelijk vastgelegd puntensysteem. 

Huurteams Nijmegen kan aan de hand van dit systeem een hoeveelheid punten toekennen aan kamers. ‘Onder andere het aantal vierkante meters woonoppervlak en de aanwezige voorzieningen in een woning spelen mee’, zegt Van Setten. ‘Door middel van een meting maken wij een inschatting van de maximale huurprijs die voor een kamer mag worden gevraagd. Als uit deze meting blijkt dat de daadwerkelijke huurprijs hoger ligt dan op basis van het aantal punten is toegestaan, proberen wij te bemiddelen tussen de huurder en verhuurder. Indien dit overleg niet tot een oplossing leidt, ondersteunen wij de huurder in een procedure bij de huurcommissie of zelfs bij de kantonrechter als dat nodig is.’

Trek ook bij ander soort problemen aan de bel. Hoewel de meeste huurgeschillen draaien om de hoogte van de huurprijs, kan achterstallig onderhoud volgens Van Setten in veel gevallen ook een reden zijn om naar de huurcommissie te stappen. ‘Wij komen de meest bizarre problemen tegen, zoals deuren van een restaurant die midden in de algemene ruimte uitkomen of voordeuren die opeens zijn vervangen door tuindeuren.’ Als de huurder door de commissie in het gelijk wordt gesteld over de problemen, dan krijgt hij een tijdelijke huurverlaging totdat het probleem door de verhuurder is opgelost. Daar komt bij dat een te hoge huurprijs niet alleen ontstaat door een torenhoge kale huur. ‘Voor veel kamers is een zogenaamde all-in-huur afgesproken’, legt Van Setten uit. ‘Bij dit soort overeenkomsten heb je zelf vaak nauwelijks zicht op de hoogte van bepaalde servicekosten. Wij kunnen deze kosten aan de huurcommissie voorleggen en zij controleren of deze redelijk zijn.’

Praatjes vullen geen gaatjesIllustratie 2 Huisjesmelkers groot
Mooi dat je zelf stappen kunt ondernemen, maar waarom pakt de gemeente huisjesmelkers niet gewoon aan? Bert Velthuis, wethouder Wonen, erkent dat er problemen zijn rondom kamerverhuur. De gemeenteraad weet ook dat er problemen zijn, maar er is in de politiek nog geen overeenstemming over welke maatregelen echt nodig en haalbaar zijn. Het college van burgemeester en wethouders (B&W) is namelijk nog in overleg met de gemeenteraad over eventuele maatregelen. Een van de ideeën van B&W is om een lijst van goede verhuurders te publiceren. Dit zou huisbazen moeten stimuleren om hun werk beter te doen. ‘Een lijst met verhuurders die zich niet aan de regels houden kan wegens privacyredenen niet zomaar worden opgesteld. Verhuurders zouden eerst toestemming moeten geven om op die lijst te komen en dat doen ze natuurlijk niet’, licht Velthuis toe. ‘Een lijst met goede verhuurders is daarentegen wel toegestaan. Daarnaast zouden wij graag een online klachtenmeldpunt willen oprichten, waar verschillende soorten klachten over studentenkamers kunnen worden gemeld.’ Huurteams Nijmegen is van mening dat er meer kan worden gedaan dan alleen een lijst of een meldpunt. ‘Wij zijn met de gemeente Nijmegen in overleg over enkele maatregelen die we graag willen invoeren. Deze maatregelen moeten het mogelijk maken huisjesmelkers actief aan te pakken, zodat studenten minder vaak te veel huur betalen. Zo zien wij graag dat bij iedere verhuizing een brief wordt verstuurd waarin de nieuwe bewoner wordt opgeroepen contact op te nemen met Huurteams, indien hij vermoedt dat hij te veel huur betaald. Daarnaast zou het een goede zaak zijn om een maximumbedrag aan huur in de vergunning van de verhuurder op te nemen. Dan zou de gemeente namelijk kunnen optreden als dit bedrag wordt overschreden’, vertelt Van Setten.

De huurprijs van studentenkamers is bij wet aan een maximum gebonden.

Volgens Velthuis is de gemeenteraad al een tijd lang in overleg over hoe deze maatregelen precies vorm moeten krijgen. ‘We denken ook na over boetes bij herhaaldelijke overtredingen. We willen zoveel mogelijk doen om misstanden aan te pakken, maar we moeten rekening houden met de kaders van de wetgeving. Bovendien moeten we rekening houden met het beschikbare geld.’ Door de gebreken van de huidige regelgeving komt het nu namelijk voor dat een verhuurder de nieuwe bewoners wederom te veel laat betalen, ondanks eerdere uitspraken van de huurcommissie. Om de kamerprijs weer vast te laten stellen op basis van het aantal punten, moet de nieuwe huurder vaak weer opnieuw een zaak aanspannen. Volgens Van Setten is dit een belachelijke situatie. ‘Het liefst zouden wij zien dat de gemeente de vergunning intrekt wanneer de huurcommissie een verhuurder meermaals terecht heeft gewezen. Het zit ‘m in de regelgeving, die is niet effectief genoeg. Het is voorgekomen dat we met drie verschillende studenten voor dezelfde kamer naar de huurcommissie zijn gestapt, omdat de huisbaas de prijs steeds weer verhoogde’, aldus Van Setten.

Zolang studenten vanuit de gemeente weinig hoeven te verwachten, zijn er enkele middelen die tot je beschikking staan. Ten eerste moet je ervoor zorgen dat je de relatie met je verhuurder onderhoudt. Het net houden van je huis speelt hierbij een belangrijke rol. Wanneer redelijkheid niet helpt en de problemen aanblijven, dan is stap drie om het huurteam in te schakelen. Zij kunnen je kamer controleren en eventueel proberen te bemiddelen met de verhuurder. Een procedure bij de huurcommissie is een laatste redmiddel. Idealiter zou de gemeente actie ondernemen, maar voorlopig moet je het toch met je kapotte kraan en je kakkerlakken zien te redden.

 

 

logo website ANS

 (Advertentie)